Vedtekter for Borettslaget Colletts Gate 10
Vedtatt på generalforsamling den 26.05.1988.
Endringer vedtatt på generalforsamling 19.06.1989, 15.05.1990, 14.06.2000, 14.08.2006, 16.06.2021 og 07.06.2023.
1 INNLEDENDE BESTEMMELSER
1.1 Borettslagets firma og formål
Borettslagets navn er Borettslaget Colletts Gate 10 . Lagets forretningskontor er i Oslo kommune.
Lagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom, samt erverve og drive
Colletts gate 10 eller forestå oppføringen av boligbygg og gi andelseiere bruksrett til slike bygg. Laget
kan også drive annen virksomhet som har sammenheng med boretten. Laget kan oppføre andre
bygninger eller anlegg, for eksempel garasjer, til andelseiernes felles benyttelse.
1.2 Ansvarsbegrensning
Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for borettslagets gjeld.
1.3 Diskriminering
Det kan ikke settes vilkår for å være andelseier som tar hensyn til trosbekjennelse, hudfarge,
språkkunnskaper, nasjonalt eller etnisk opphav eller seksuell legning eller orientering, og slike
omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en andelseier eller
bruker, eller ha vekt ved bruk av forkjøpsrett.
2 ANDELER, ANDELSEIERE OG EIERSKIFTE
2.1 Andeler
Borettslaget består av 27 andeler, pålydende 3 hundre kroner- 300 -. Det skal være knyttet en andel til
hver bolig. Hver andelseier kan bare eie en andel, og kun fysiske personer kan være andelseiere.
Flere personer kan eie en andel sammen. Dersom en av disse ikke bor i leiligheten, anses det som om
bruken er overlatt til de som bor, og man må følge reglene for overlating av bruk, se punkt 3.
2.2 Eierskifte
Styret skal godkjenne nye andelseiere. Styret skal nekte godkjenning dersom overdragelsen vil være i
strid med § 2.1 i disse vedtekter.
Godkjenning kan bare nektes når det foreligger saklig grunn for det. Godkjenning kan – utenom de
tilfelle som er nevnt i annet ledd – ikke nektes dersom andelen er ervervet av andelseierens ektefelle
eller andelseierens eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, søsken, adoptivbarn
eller andre som faktisk står i adoptivbarns stilling, eller av noen som andelseieren i minst 2 år har hatt
felles husstand med eller hadde felles husstand med da han døde.
Er ikke en melding om nektelse kommet frem til erververen senest tjue dager etter at søknad om
godkjenning kom frem til laget, skal godkjenning regnes for å være gitt. Erververen har ikke rett til å
ta boligen i bruk før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å
erverve andelen.
Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med ny erverver for betaling av felleskostnader frem
til spørsmålet om godkjenning er endelig avgjort.
For arbeid med eierskifte og godkjenning av ny andelseier, kan laget beregne seg et gebyr på opp til
fire ganger rettsgebyret av den som avhender andelen.
2.3 Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i Borettslaget. Tidligere forkjøpsrett opphørte ved vedtak på
generalforsamling av 14.06.2000.
3 BRUK AV ANDELEN
3.1 Andelseiers rett til bruk
Hver andel gir enerett til bruk av en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealer på vanlig måte.
3.2 Overlating av bruk til andre
En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre. Andelseier må
fremsette skriftlig søknad til styret.
Med godkjenning fra styret kan en andelseier overlate bruken av hele boligen til andre for inntil tre år,
dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller
fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene.
Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn
til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være andelseier.
En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen til andre dersom
– andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom
eller andre tungtveiende grunner
– et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle, eller slektninger i rett opp- eller
nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
– det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven
§ 3 annet ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn
til det.
Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen en måned etter at søknaden er
kommet frem til laget, er brukeren å anse som godkjent.
Andelseier som har overlatt bruken av boligen til andre, er fremdeles ansvarlig for bruken av boligen
overfor laget, og plikter å gi styret melding om hvor man er å få tak i.
For behandling av søknad om overlating av bruk til andre kan laget beregne seg et gebyr på opp til
fire ganger rettsgebyret av den som søker bruken overlatt til andre.
4 BRUKSRETT OG VEDLIKEHOLD
4.1 Andelseiers bruk
Andelseieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte, og bruken må ikke på urimelig
eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for de andre andelseierne. Boligen kan ikke uten
styrets samtykke brukes til annet enn bolig.
Med godkjennelse fra styret kan en andelseier gjennomføre nødvendige tiltak på eiendommen som
trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig
grunn.
Styret fastsetter vanlige ordensregler.
4.2 Oppussing og/eller oppgradering
Andelseierne plikter å forsikre seg om at oppussing eller oppgradering av leilighetene skjer på en
forsvarlig og forskriftsmessig måte. Styret skal varsles og godkjenne bygningsmessige endringer som
kan medføre risiko for og/eller som endrer byggets konstruksjoner. Dette omfatter alltid flytting
og/eller utvidelse av;
a) kjøkken
b) b) våtrom og
c) c) vegger.
Styret kan kreve at andelseierne fremlegger nødvendig dokumentasjon på forhånd.
4.3 Andelseierens vedlikeholdsplikt
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og skal vedlikeholde slikt som vindusruter
(andelseier har også ansvaret for skifting av knuste ruter), rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og
innvendige flater. Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt
som rør, sluk, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater,
skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer, men ikke utskifting av vinduer og
ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og
rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten omfatter også
utbedring av tilfeldig skade.
Andelseiernes vedlikeholdsplikt omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av sluk, men ikke
utskifting av vinduer og ytterdører.
Den enkelte andelseier skal skifte soil- og vannrør ved oppussing av bad. Borettslaget vil betale for
kostandene med dette. Det vil si nytt soil- og vannrør samt branntetting. Søknad til myndighetene må
andelseier sende og bekoste, på grunn av utskifting av sluk. Det vil settes krav til dokumentasjon;
bilder før og etter, dokumentasjon (f.eks. produktdatablad) på utstyr som er brukt, samt enkel
beskrivelse og samsvarserklæring. Godkjenning byggesøknad skal også legges ved.
Ny eier av andel har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv om det
skulle vært utført av forrige andelseier.
4.4 Borettslagets vedlikeholdsplikt
Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på
andelseierne. Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger kanaler og andre felles installasjoner som
går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke
er til unødig ulempe for andelseieren eller andre brukere av boligen.
Videre plikter borettslaget å holde vedlike alle oppganger og felles rom. Utgiftene til elektrisk strøm
og el. lamper i oppganger og felles rom bæres av borettslaget. Borettslaget plikter også å sørge for at
portrom, kjellere, trapper, ganger og loft er tilstrekkelig opplyst og at port- og gårdsrom, felles
loftsrom og kjellerrom blir holdt rene, evt. mot vederlag eller arbeidsfordeling.
Andelseierne skal gjøre boligen tilgjengelig for ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger for
dem styret utpeker. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig
ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.
4.5 Bygningsmessige arbeider
Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av
utvendige farger og liknende skal skje etter en samlet plan vedtatt av generalforsamlingen. Skal noe
slikt arbeid utføres av andelseier selv, må det kun skje etter forutgående godkjenning av styret.
Forutgående godkjenning av styret kan bare gis i de saker som ikke krever vedtak i Sameiets styre.
Tilbygg/påbygg og andre endringer av bebyggelsen som etter vedtektene og borettslagsloven krever
generalforsamlingens samtykke, må ikke igangsettes før samtykke er gitt. Søknad eller melding til
bygningsmyndighetene skal godkjennes av styret før byggemelding kan sendes.
5 FELLESKOSTNADER
5.1 Fordeling og inndriving
Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift som ikke gjelder den enkelte bolig, så som
vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, fellesgjeld, skatter, offentlige avgifter
med mer.
Felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne ut fra den fordelingsnøkkel som fremgår av
bygge- og finansieringsplanen, med mindre annet gyldig vedtas med samtykke fra de andelseiere det
angår. Fordelingen skal justeres dersom endringer av boligene eller eiendommen ellers fører til
vesentlig endring av grunnlaget for fordelingen. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader
fordeles etter nytten for den enkelte andel, eller etter forbruk.
Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller.
Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned betale et a
kontobeløp fastsatt av styret. Endring av a kontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel.
5.2 Panterett
Laget har lovbestemt panterett i andelen med prioritet foran alle andre heftelser for krav om
felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp
som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes
gjennomført. Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt, og dersom dekningen ikke blir
gjennomført uten unødig opphold.
6 MISLIGHOLD
6.1 Salgspålegg
Dersom en andelseier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan laget pålegge
andelseieren å selge andelen. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt
6.2.
Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.
Pålegg om salg skal være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt ved tvangssalg dersom
pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder fra pålegget
er mottatt. Se for øvrig borettslagsloven § 5-22.
6.2 Fravikelse
Oppfører en andelseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av
eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen,
kan laget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13. Krav om fravikelse kan
tidligst fremsettes sammen med salgspålegg, se 6.1. og borettslagsloven § 5-23.
7 GENERALFORSAMLING
7.1 Generalforsamlingen
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen. Ordinær generalforsamling
holdes hvert år innen utgangen av juni. Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner
det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av
stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
7.2 Deltakelse på generalforsamlingen
Alle andelseiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-, tale-, og stemmerett. Hver
andelseier har en stemme, selv om andelseieren har flere andeler.
Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på generalforsamlingen, med mindre det er
åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Hver andelseier kan ha med seg et ekstra
husstandsmedlem som har talerett. Også styremedlemmer og leiere av bolig har rett til å være
tilstede på generalforsamlingen, og rett til å uttale seg.
7.3 Fullmektiger og rådgivere
Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt.
Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår.
Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.
Andelseiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom
generalforsamlingen gir tillatelse.
7.4 Habilitet
Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming på generalforsamling om avtale overfor seg selv
eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar, eller om pålegg om salg eller
fravikelse av egen andel. Det samme gjelder for avstemning om pålegg om salg eller krav om
fravikelse etter borettslagsloven §§ 5-22 og 5-23.
7.5 Innkalling til generalforsamling
Innkalling til generalforsamling foretas av styret, og skal skje skriftlig til andelseierne med kjent
adresse med varsel på minst 8 dager, høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om det er
nødvendig innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst 3 dager. Fristen løper fra innkalling
er sendt.
Styret skal på forhånd varsle andelseierne om dato for generalforsamlingen, og om siste frist for
innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en andelseier ønsker tatt opp skal tas med i
innkallingen dersom styret har mottatt krav om det før fristen.
Skal et forslag som etter lov om borettslag eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall kunne
behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
Blir generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på generalforsamling ikke
innkalt, kan en andelseier, et styremedlem, forretningsfører eller revisor kreve at tingretten snarest,
og for lagets kostnad, innkaller til generalforsamling.
Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest åtte dager før
generalforsamlingen sendes til alle andelseiere med kjent adresse.
7.6 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
På den ordinære generalforsamlingen skal disse saker behandles:
– konstituering
– godkjenning av styrets årsberetning
– godkjenning av styrets regnskapsoversikt for foregående år
– valg av styremedlemmer
– eventuell godtgjøring til styret
– andre saker som er nevnt i innkallingen
7.7 Møteledelse, flertallskrav og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen
møteleder, som ikke behøver være andelseier.
Med de unntak som følger av borettslagsloven eller disse vedtektene avgjøres alle saker med
alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet
gjør stemmen til styrelederens eller styreleders fullmektig utslaget.
Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som
gjøres av generalforsamlingen. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst én andelseier
som utpekes av generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes
tilgjengelig for andelseierne.
7.8 Styremedlemmer
Styremedlemmer tjenestegjør, som utgangspunkt, i to år av gangen om ikke annet fastsettes i disse vedtektene. I særskilte situasjoner kan det gis adgang til å velge enkelte styremedlemmer for ett år av gangen, blant annet for å sikre kontinuitet i styrets sammensetning.
Borettslaget skal ha et styre bestående av en styreleder, 3 styremedlemmer og 1 varamedlem. Styremedlemmene behøver ikke være andelseiere, men må være myndige. Styrets
medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og tjenestegjør to år om gangen om
ikke annet fastsettes i disse vedtektene. Styrets leder velges særskilt. Varamedlem velges for 1 år
av gangen. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. Styret velger innen sin midte
vara-styreleder og sekretær.
7.9 Styrets oppgaver og myndighet
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av
borettslagets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.
Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller vedtak i
det enkelte tilfelle, er lagt til andre organer. Styret treffer vedtak når 3 medlemmer er til stede og
minst 3 stemmer for vedtaket.
Styrets leder og et styremedlem i fellesskap tegner lagets navn. Styret kan gi prokura.
Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i generalforsamlingen, kan også tas av styret om ikke
annet følger av lov, vedtekter eller generalforsamlingens vedtak i det enkelte tilfelle.
Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte
vedtak om
– ombygging, påbygging eller andre endringer av bygning eller grunn som etter forholdene i laget går
utover vanlig forvaltning eller vedlikehold
– øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært tenkt brukt til utleie
– salg eller kjøp av fast eiendom
– ta opp lån som sikres med pant med prioritet foran innskuddene
– andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
– tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller
utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene
7.10 Forretningsfører
Laget skal ha en forretningsfører med mindre annet er fastsatt i vedtektene. Styret inngår avtaler om
forretningsførsel. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, med mindre kortere frist er
avtalt.
7.11 Habilitet for styremedlemmer og forretningsfører
Styremedlem og forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som
vedkommende selv eller nærstående har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i.
7.12 Misbruk av posisjon i laget
Styret og forretningsfører må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en
urimelig fordel på andre andelseieres bekostning. Styret eller forretningsfører skal ikke etterkomme
noe vedtak av generalforsamlingen dersom vedtaket strider mot lov eller vedtekter.
8 DIVERSE
8.1 Bruk av forsikring – dekning av egenandel
Ved skader som skyldes en andelseiers uaktsomhet, eller som en andelseieren på annen måte er
erstatningsansvarlig for, skal andelseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig
egenandel, før borettslagets forsikring benyttes. Når slik skade dekkes av lagets forsikring, skal
andelseieren erstatte egenandelen og andre direkte utlegg som ikke dekkes av forsikringen og som er
en følge av skaden. Bestemmelsen gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller i en bolig.
Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av andelseierens husstand eller
personer som andelseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin bolig til.
Når erstatningsansvaret er en følge av andelseierforholdet, kan lagets legalpanterett etter
borettslagsloven og vedtektenes punkt 5 anvendes.
8.2 Dugnad
Andelseiere plikter å møte til dugnad en gang pr. år. Manglende deltakelse medfører en avgift på kr.
300.- pr. andelseier. Dersom tidspunkt for dugnad ikke passer, må styreformann kontaktes.
8.3 Ettersyn
Borettslaget har rett til å adgang til boligen for ettersyn av bolig og eiendom.
8.4 Revisjon
Laget skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer, som velges av
generalforsamlingen. Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår
8.5 Forholdet til borettslovene
For såvidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i Lov av borettslag av 6. juni 2003 nr 39.
8.6 Endring av vedtekter
Disse vedtektene kan endres med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i generalforsamlingen,
med mindre loven stiller strengere krav.
Vedtekter for Sameiet Colletts Gate 10
(vedtatt i konstituerende sameiemøte den 08.04.1991)
og oppdatert i årsmøte den 29.09.2021 i medhold av
lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65.
§ 1.
Sameiets navn er: «Sameiet Collettsgate 10» (gnr. 217, bnr. 50 i Oslo kommune). Sameiet ble
opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 8. september 1989.
Sameiet består av 3 næringsseksjoner og 1 samleseksjon bolig (borettslag).
§ 2.
Eiendommen gnr. 217, bnr. 50 i Oslo kommune ligger i sameie mellom eierne av de eierseksjoner som
tomten og bebyggelsen til enhver tid er oppdelt i.
Seksjonseiernes rettigheter og forpliktelser er begrenset til lov om eierseksjoner og disse vedtekter.
Hver enkelt seksjonseier svarer for sameiets fellesutgifter, jfr. § 6, i forhold til den ideelle andel
seksjonseieren har.
Seksjonseierne har ikke forkjøpsrett, innløsningsrett eller oppløsningsrett.
Seksjonseierne kan fritt omsette og pantsette sin seksjon, dog skal enhver overdragelse og utleie
godkjennes av sameiets styre, jfr. eierseksjonslovens § 24, tredje ledd. Sammenføyning av seksjoner
kan foretas med sameiets og bygningsmyndighetenes godkjennelse, jfr. eierseksjonsloven § 20
Nektelse kan bare skje på saklig grunnlag.
En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i
tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret
kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.
§ 3. Årsmøte
Årsmøtet er sameiets øverste organ. Hvert år avholder seksjonseierne ordinært årsmøte innen
utgangen av juni måned. Det ordinære årsmøtet skal behandle saker som er nevnt i innkallelsen til
møtet. Sameiets styre, jfr. § 4, utferdiger innkallelsen. Med innkallelsen skal følge årsregnskap for
foregående år og driftsbudsjett for inneværende år, samt revisors beretning.
Ordinært årsmøte skal meddeles skriftlig med minst 8 høyst 20 dagers varsel. Innkalling til
ekstraordinært årsmøte kan om nødvendig innkalles med kortere frist, men varselet kan aldri være
kortere enn tre dager.
Styret skal på forhånd forelegge årsmøtet saker av viktighet, herunder spørsmål om utførelse og
arbeider som medfører større og ekstraordinære utgifter.
Revisor skal velges av årsmøtet.
Årsmøtet ledes av styrets formann. Hver seksjonseier har 1 – en – stemme for hver seksjon de eier.
Seksjonseier kan møte og avgi stemme ved fullmektig som må legge frem skriftlig fullmakt.
Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav
er fastsatt i loven eller vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som
er fastsatt i loven.
Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning
om:
a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig
forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
c) salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal
tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut
over vanlig forvaltning
d) samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller
omvendt
e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 20 annet ledd annet punktum.
f) endring av vedtektene med mindre loven stiller strengere krav
Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak
Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig
forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på
mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte
stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i
fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to
tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte
seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket
besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
Beslutninger som krever enighet fra alle seksjonseiere
Alle seksjonseiere må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, uttrykkelig si seg enige hvis
sameiet skal kunne ta beslutning om
a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på
kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket
medfører for de enkelte seksjonseierne.
§ 4. Styret
Sameiet ledes av et styre på 3 medlemmer. Det skal i tillegg velges 2 varamedlemmer.
Styret velges på det ordinære årsmøtet. Styrelederen velges særskilt. Styrets medlemmer velges med
en funksjonstid på ett år. Gjenvalg kan finne sted.
§ 5.
Styret forplikter seksjonseierne ved underskrift av 2 – to – styremedlemmer i fellesskap. Styret er
underlagt årsmøtets vedtak og direktiver. Styret skal forelegges på årsmøtet alle saker av vesentlig
betydning. Styret er bemyndiget til alt som vedrører den daglige ledelse av sameiet. Styret ansetter
forretningsfører og fastsetter godtgjørelse til denne.
§ 6. Fellesutgifter
Eiendommens fellesutgifter fordeles slik mellom seksjonseierne:
Sameiets skal ha egen forretningsfører. Utgifter til forretningsfører fordeles likt mellom seksjonene.
Øvrige fellesutgifter fordeles etter sameiebrøken.
Hver enkelt seksjonseier er ansvarlig for de heftelser seksjonseieren måtte ha på sin egen seksjon.
Endringer av fellesutgifter kan skje med 1 – en – måneds varsel.
§ 7. Panterett
De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av
sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver
bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes
gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har kommet inn
en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning.
I tillegg til det lovbestemte pantet har sameiet sikkerhet for seksjonseiers økonomiske forpliktelser
overfor sameiet tinglyst pant i hver seksjon for kr. 10 000,- uten opptrinnsrett og med prioritet etter
80 % av lånetakst til enhver tid.
§ 8. Forsikring
Styret påser at eiendommen er behørig forsikret. Ved brann eller annen ødeleggelse skal
erstatningssummen benyttes til gjenoppføring av bebyggelse på eiendommen, og seksjonseierne blir
seksjonseiere i eiendommen på samme måte som tidligere.
§ 9. Ordensregler
Det fastsettes vanlige ordensregler for eiendommen, jfr. eierseksjonsloven § 28.
§ 10. Vedlikehold av gårdsplass.
Sameiet er felles ansvarlig for vedlikehold av gårdsplass dvs. asfaltering/snørydding etc.
§ 11. Vedlikehold av seksjoner
Hjemmelsinnehaver av seksjon 1 (lager) er ansvarlig for vedlikehold/evt. utbedring av takkonstruksjon
og vegger i seksjon 1.
Vedlikehold/utbedring av vegger og tak i øvrige bygninger belastes seksjon 2, 3 og 4 – ikke seksjon 1.
Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter
forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også
eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.
Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
a) inventar
b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
c) apparater, for eksempel brannslukningsapparat
d) skap, benker, innvendige dører med karmer
e) listverk, skillevegger, tapet
f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
g) vegg-, gulv- og himlingsplater
h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
i) vinduer og ytterdører
j) innvendige flater på balkong eller lignende.
Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også
sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet,
tredje og fjerde ledd, også sluk, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører.
Den enkelte seksjonseier skal skifte soil- og vannrør ved oppussing av bad. Sameiet vil betale for
kostandene med dette. Det vil si nytt soil- og vannrør samt branntetting. Søknad til myndighetene må
seksjonseier sende og bekoste, på grunn av utskifting av sluk. Det vil settes krav til dokumentasjon;
bilder før og etter, dokumentasjon (f.eks. produktdatablad) på utstyr som er brukt, samt enkel
beskrivelse og samsvarserklæring. Godkjenning byggesøknad skal også legges ved.
Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er
forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr, og at dette
fungerer og er i forskriftsmessig stand.
Seksjonseieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser.
Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og
utskiftning, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært
utført av den tidligere seksjonseieren.
En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal erstatte tap dette påfører andre
seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.
For skader på fellesareal eller andre seksjoner som en seksjonseier er erstatningsansvarlig for, skal
seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, før sameiets forsikring benyttes.
Hvis sameiets forsikring benyttes skal den som har vedlikeholdsansvaret for stedet hvor skaden
oppsto betale forsikringens egenandel, dersom erstatningsansvar etter eierseksjonsloven foreligger.
Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller
personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til.
Hvis sameiets forsikring dekker en skade oppstått i en seksjon, og skadeutbedringen etter disse
vedtektene er seksjonseierens ansvar, bærer seksjonseierens selv det tapet egenandelen utgjør.
Seksjonseier har ansvar for å skifte ut egne og felles rør som er tilknyttet egen seksjon.
Ved renovering av våtrom og kjøkken plikter seksjonseier å sørge for at originale soilrør med
tilhørende grenrør, samt vannrør erstattes med nye rør.
Seksjonseiers utskiftningsplikt går fra overkant av S-bend i etasjen under til overkant av S-bend i egen
seksjon. Utskifting skal inkludere alle grenrør i etasjen under. Det samme gjelder for utskiftning av
vannrør.
Før styret godkjenner renovering av våtrom og kjøkken, plikter seksjonseier å fremlegge
dokumentasjon på utskiftning. Styret kan stille krav til arbeidet; herunder rørtype, fremgangsmåte og
liknende. Styret skal forhåndsgodkjenne arbeidet. Seksjonseier mottar inntil kr. 25.000.- i
kompensasjon. Kostnader forbundet med søknad til kommunen og eventuell uavhengig kontroll
bæres av den enkelte seksjonseier.
Seksjonseier skal dokumentere arbeidet med rørene med bilder og beskrivelse. Seksjonseier vil få
utbetalt kompensasjonen når arbeidet er ferdigstilt og dokumentasjon er mottatt og godkjent av
styret. Dersom arbeidet ikke tilfredsstiller kravene styret har satt, kan seksjonseier pålegges å rette
dette og kompensasjonen kan falle bort eller justeres forholdsmessig. Seksjonseier er ansvarlig for at
arbeidene skal utføres i henhold til de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter.
De ovenfor nevnte utskiftningene skal være ferdigstilt i sin helhet innen året 2035. Seksjonseiere som
ikke frivillig renoverer badet/våtrom sitt før dette plikter likevel å skifte rør tilhørende sin seksjon
innen 2035, og må selv bære kostnadene med å sette våtrom/andre berørte rom tilbake i
forskriftsmessig godkjent stand. Hvis en seksjonseier ikke har utført dette innen fristen, vil styret
igangsette arbeidet på seksjonseiers regning.
Seksjonseier har rett til å føre nye rør gjennom til naboleiligheten. Seksjonseier må tilbakestille
himlingen i naboleiligheten. Arbeidene skal avtales i rimelig tid med berørte naboer.
Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner,
forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte
bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt
som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter 5.1. Vedlikeholdsplikten
omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.
Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper
vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til
bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner. Kontroll og arbeid i
bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe
for seksjonseieren eller andre brukere.
Hvis sameiet ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal det erstatte tap dette påfører seksjonseierne
gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.
§ 12. Eierseksjonsloven
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017
nr. 65.